文：orange

来源：成都37度

都20年代了，千年文脉上的成都城西还有大片荒地，多少有那么点不正常。当然，地产商是偷笑着来看待这事的。

别猜了，说的是新光华板块。这个才形成不久的房地产概念，左手抓来半个外光华，右手揽下光华新城青羊部分，拉好拉链，正在考验各大房企投资部的想象力。

同志们，主城很珍贵，西贵更珍贵，这一片的土地信息，得用红笔圈起来啊！

其实，别看“东进”和“南拓”今年有神仙打架的意思，听上去气势略显不足的“西控”，照样有感人的机会。

只要周边的产业规划落实到位，新光华板块这个宝藏，足够以持续小十年的开发，把城西的存在感拿捏得SS的。

千亩舞台与300亿货值

新光华板块的诞生，首先得感谢房企策划部和各大地产自媒体。相关文案、稿子上线得够多，人民群众也就点头认可了。

所以，房地产行业是优秀的概念生产机。

沿着光华大道向西走，走到开始大面积地出现荒地，那就算闯入了“新光华”的地界。

一面是外光华板块西部，一面是光华新城青羊区部分，把二者较为荒凉的区域缝合在一起，又是一张新崭崭的房地产“画布”。

“外光华”很大，覆盖从三环到绕城、光华大道两旁的区域，北至日月大道，南邻机投镇。2014年，鹏瑞利青羊广场建成，随后光华中心、西环广场、青羊万达等大型商业体，共同推高了外光华东区的人气。不过，外光华西区一直娘不疼舅不爱，还是一副“原生态”。

光华新城的情形也差不多。相对温江部分步步为营的开发，青羊部分基本没啥动静，相当之佛系。看上去，温江“进城”的积极性很足，傲娇的青羊则对“边疆”不那么感冒。

据不完全统计，在新光华板块内，仅光华大道以北区域，就有600余亩的空地。这些土地以二类居住用地为主，兼部分教育用地。而在光华大道以南及绕城外的光华新城，还有尚无统计数据的大量空地。

保守估计，新光华待开发的土地体量也有上千亩。未来，即便按2.0的容积率计算，这里的住宅产品，货值也最少是300亿。

在“西控”的背景下，上风上水的城西能有如此辽阔的待开发土地，让天上的杜甫都有些感动。

人间的开发商们，自然更得摩拳擦掌思密达。

注定是单价25000起步的高端

主城，寸土寸金。这注定了新光华板块的楼面价不会过于亲民。

去年，新光华板块内推出2宗含住宅用地，分别由新力和首创以楼面地价16200元/㎡、13670元/㎡竞得，溢价率均超过40%，远高于主城区16.7%的平均溢价率。同时，两宗土地容积率均在2.5以下，打造高端产品无疑，目前均已动工。

在新光华这样的宝地上做住宅，改善型产品是起步。或许，也只有“读得懂西贵”的精工房企，才能真正在新光华“混得下去”。不难预见，洋房、多层、合院这类产品，极可能是新光华板块的主流，25000元+的定价，或将成为常态。

来参考外光华的二手房市场。即使是刚需楼盘占绝大部分，但20000元+却已经成为外光华板块的价格主流。以今天的挂牌价为例，光华欣苑小区二手房价格为21941元/㎡，凯德风尚二手房价格在21488元/㎡，西城尚锦二手房价格为23043元/㎡(数据来源：贝壳找房)。

So，我们可以大胆得出结论：在房地产价值上，新光华板块与传统的外光华板块将处于同一水平线上，甚至有可能实现超越。而论其发展，也不难发现与其他新兴板块相比，新光华板块更具有快速崛起的潜力——因为光华新城与外光华，已经为新光华板块提供了良好的配套。

光华大道、日月大道、IT大道等多条主干道聚集，轨道交通密布(地铁4号线贯穿其中、9号线2020年底开通)，大型商业综合体扎推，无一不令新光华赢在了起跑线上。不过要吐槽的是，青羊万达广场周边的道路体系，至今有点一言难尽，明显影响到板块的发展。

教育资源是青羊区最大的利器，这是对新光华板块极大的加分。医疗资源的相对缺乏，则需要改变改变。

为城西的产业蓝图小捏一把汗

要是没产业支撑，房地产的腰杆是硬不起来滴。

根据规划，位于外光华板块的国际智慧产业功能区，将打造具有国际影响力、强调国际合作的智慧产业发展区。其中，青羊总部基地正是位于该区域内。另外，正在建设中的青羊总部经济基地是成都市66个重点产业功能区之一，也是青羊总部经济功能区的核心项目之一。除此之外，光华新城中还有长时期处于招商状态的青羊绿舟总部经济产业园。

一句话：新光华板块周边的产业园，多得很，琳琅满目。

但蓝图虽好，要落地才算牛掰啊。

客观地说，城西在与城南的产业竞争中，明显处于下风。甚至，城南都形成了马太效应。

那么，城西如何在招揽优质企业这件事上，实现新一轮的破题？

除了特色化的产业规划、更优惠的政策，等等等等，或许，一个更好更强大的高端人居版图，也能在一定程度上反哺产业的发展。

在城西主城少有土地可供的态势下，新光华板块，必须得挑起“为高端产业人才安放美梦”的大梁。

可以说，只要城西的产业发展不出大问题，新增产业人群的居住需求便足以支撑新光华板块的地产开发——而这个起点相当不低的板块，也就注定会成为城西房地产的“十年之灯”。

(本文转自成都37度，转载旨在分享，欢迎关注原作者)